Der vollständige Leitfaden zu den Immobilienkosten in Montenegro (2025): Für Investoren und Käufer

Wir haben einen umfassenden Leitfaden zu den Immobilienkosten in Montenegro für alle erstellt, die einen Kauf planen und alle finanziellen Feinheiten im Voraus verstehen möchten. Montenegro besticht durch seine wunderschöne Landschaft, das warme Klima und die günstige Lage am Meer und ist auch bei ausländischen Käufern ein beliebtes Ziel. Wichtig ist jedoch zu verstehen: Die tatsächlichen Kosten einer Immobilie sind nicht nur der Preis, sondern auch alle damit verbundenen Nebenkosten.

In diesem Bericht haben wir alle wichtigen Informationen darüber gesammelt, wie viel es wirklich kostet, Immobilien in Montenegro zu kaufen und zu besitzen. Wir haben sowohl die einmaligen Kosten beim Kauf als auch die jährlichen Ausgaben – Steuern, Instandhaltung, mögliche Zahlungen bei der Vermietung – detailliert analysiert.

Wir haben die neuen Regeln, die am 1. Januar 2024 in Kraft getreten sind, besonders im Blick: Die progressive Grunderwerbsteuer gilt nun, und es ist wichtig, diese im Voraus zu berücksichtigen. Unser Leitfaden zu Immobilienkosten hilft Ihnen, unerwartete Überraschungen zu vermeiden und Ihr Budget sinnvoll zu planen.

Leitfaden zu einmaligen Anschaffungskosten

In diesem Abschnitt gehen wir detailliert auf alle Steuern, Gebühren und Provisionen ein, die beim Immobilienkauf anfallen. Wenn Sie diese Kosten im Voraus kennen, können Sie Ihren Startkapitalbedarf genau berechnen.

Grunderwerbsteuer (Porez na promet nepokretnosti): Navigieren in der neuen progressiven Skala

Der einheitliche Steuersatz von 3 % auf dem Sekundärmarkt für Immobilien gehört für die meisten Transaktionen der Vergangenheit an. Seit dem 1. Januar 2024 gilt in Montenegro ein progressives Steuersystem für den Kauf von Immobilien auf dem Sekundärmarkt. Die neue Struktur sieht folgendermaßen aus:   

• Für einen Objektwert bis 150 000 Euro: der Satz beträgt 3 %.
• Zu einem Preis von 150 001 Euro bis 500 000 Euro: Die Steuer wird als Pauschalbetrag von 4 Euro zuzüglich 500 % des Betrags berechnet, der 5 übersteigt 000 Euro.
• Für Preise über 500 001 Euro: die Steuer beträgt einen Festbetrag von 22 000 Euro zuzüglich 6% des Betrags über 500 000 Euro.

Die Bemessungsgrundlage ist der Schätzwert der Immobilie, der vom kommunalen Steueramt ermittelt wird. Dieses Amt vergleicht den im Vertrag festgelegten Preis mit den Marktpreisen für ähnliche Immobilien in der Gegend, um eine Unterbewertung des Wertes zu vermeiden. Nach Abschluss der Transaktion erhält der Käufer eine offizielle Mitteilung über die Notwendigkeit der Steuerzahlung, die innerhalb der angegebenen Frist (normalerweise 15 bis 30 Tage) erfolgen muss, um die Entstehung von Strafen zu vermeiden.   

Das neue Steuersystem ist nicht nur eine Luxussteuer. Es hat erhebliche Auswirkungen auf das mittlere Preissegment des Marktes, so das Statistikamt MonstatDer durchschnittliche Quadratmeterpreis für Neubauten in der Küstenregion lag im ersten Quartal 2025 bei 2 328 Euro. Somit kostet eine Standard-Zweizimmerwohnung von 70 m² etwa 162 960 EUR. Mit diesem Preis wird das Angebot automatisch von der Basiskategorie 3 % in die höhere Kategorie 5 % verschoben.

Progressiver Steuertarif für die Übertragung von Eigentumsrechten (gültig ab 1. Januar 2024)

Primär- und Sekundärmarkt: Der Hauptunterschied bei der Mehrwertsteuer

Beim Kauf einer neuen Immobilie direkt von einem Bauträger, der Mehrwertsteuerzahler (PDV) ist, muss der Käufer von der Zahlung der Grunderwerbsteuer befreit. Der Grund dafür ist, dass im Preis solcher Immobilien bereits eine Mehrwertsteuer in Höhe von 21 % enthalten ist, die der Bauträger an den Staat abführt.   

Dies schafft einen starken finanziellen Anreiz, der den Ansatz beim Vergleich von Neu- und Gebrauchtimmobilien grundlegend verändert. Betrachten wir Objekt im Wert von 250 Euro.

1. Auf dem Zweitmarkt die Steuer auf die Eigentumsübertragung beträgt 4 500 € + 5% von (250 000 € – 150 000 €) = 4 500 € + 5 000 € = 9 500 euro.   
2. Auf dem Primärmarkt (beim Kauf von einem Entwickler, der Mehrwertsteuerzahler ist) beträgt diese Steuer 0 euro.

Dadurch entsteht ein Preisvorteil von 9 500 Euro zugunsten eines Neubaus, das entspricht 3.8% des Immobilienwertes. Für jede Immobilie mehr als 150 000 euro Der „reale“ Preisunterschied zwischen einem Neubau und einer vergleichbaren Wiederverkaufsimmobilie reduziert sich um die eingesparten Steuern. Dadurch werden Neubauten schon aus der Sicht der Anschaffungskosten deutlich attraktiver.

Notar- und Anwaltskosten: Gewährleistung der Transaktionssicherheit

Notardienstleistungen in Montenegro werden vom Staat reguliert und ihre Kosten hängen vom Transaktionsbetrag ab. Die Tarife sind standardisiert, was den Registrierungsprozess vorhersehbar macht.   

Amtliche Notargebührenordnung (ohne MwSt.)

Die maximale Notargebühr darf 5 Euro nicht überschreiten. Es ist wichtig zu beachten, dass alle aufgeführten Preise zzgl. MwSt. in Höhe von 21 %, die zum Endbetrag hinzugerechnet werden. Im Gegensatz zu einigen anderen Rechtsräumen machen die Notargebühren in Montenegro einen kleinen Teil der Gesamterwerbskosten aus, in der Regel weniger als 1 % des Immobilienwerts.

Detaillierte Analyse des Immobilienmarktes: Wo ist es rentabler zu kaufen →

Weitere Nebenkosten: Übersetzer und Agenturprovisionen

Staatlich anerkannter Gerichtsdolmetscher: Da alle Rechtsdokumente auf Montenegrinisch verfasst werden, müssen ausländische Käufer, die die Sprache nicht sprechen, bei der Transaktion einen zugelassenen Gerichtsdolmetscher dabei haben.

• Mündliche Übersetzung (beim Notar): Standardsatz 50 Euro pro Stunde.   
• Schriftliche Übersetzung (Kaufvertrag): 15–20 Euro pro Seite (1 200 Druckzeichen). Ein Standardvertrag mit 8-10 Seiten kostet 120-200 Euro.   

Maklerprovision: In dieser Angelegenheit gibt es einige Unklarheiten, die Aufmerksamkeit erfordern.

• Dominantes Modell: In den meisten Fällen zahlt der Verkäufer die Maklerprovision. Sie beträgt 5 % des Verkaufspreises. Für den Käufer sind die Leistungen des Maklers somit kostenlos. Diese Regel gilt sowohl für den Primär- als auch für den Sekundärmarkt.   
• Ausnahmen: Beim Kauf auf dem Sekundärmarkt zahlen manche Agenturen ihre Provision entweder an den Käufer oder an die Parteien. Diese Diskrepanz unterstreicht, wie wichtig es ist, die Provisionsstruktur im Voraus mit dem Makler zu klären, um unerwartete Kosten beim Abschluss zu vermeiden.

Leitfaden zum Immobilienkauf in Montenegro im Jahr 2025: Schritt-für-Schritt-Anleitung mit Beispielen und Fällen →

Jährliche und laufende Betriebskosten – langfristige finanzielle Verpflichtungen

In diesem Abschnitt finden Sie einen Leitfaden zu den regelmäßigen Ausgaben, die mit dem Besitz eines Eigenheims verbunden sind, sodass Sie ein realistisches Jahresbudget für die Instandhaltung Ihres Eigenheims erstellen können.

Jährliche Grundsteuer (Godišnji porez na nepokretnost)

Alle Immobilienbesitzer in Montenegro, sowohl Einwohner als auch Ausländer, sind verpflichtet, eine jährliche Grundsteuer zu zahlen. Der Steuersatz wird von der örtlichen Gemeinde (opština) festgelegt und beträgt 0.25% auf 1.0% vom Marktwert der Immobilie.   

Der Preis wird von mehreren Faktoren beeinflusst: Lage (in beliebten Touristengebieten wie Budva und Kotor sind die Preise höher), Art der Immobilie, Alter und Zustand. Beispielsweise kann die jährliche Steuer bei einer Wohnung im Wert von 100 Euro zwischen 000 und 200 Euro liegen. Die Steuer wird in zwei gleichen Teilen bezahlt, normalerweise vor dem 30. Juni und 31. Oktober.   

Kurtaxe für Immobilieneigentümer (Turistička taksa)

Es ist notwendig, klar zwischen zwei Gebührenarten zu unterscheiden, die oft verwechselt werden:

1. Boravišna taksa (Touristenregistrierungsgebühr): Dabei handelt es sich um eine tägliche Gebühr von 1 Euro pro Person, die alle Touristen und Besucher für ihren Aufenthalt im Land entrichten. Immobilieneigentümer selbst, die ihre Immobilie bewohnen, sind in der Regel von dieser Gebühr befreit.   
2. Kurtaxe (Jahressteuer für Eigentümer): Es handelt sich um eine separate jährliche Steuer, die ausländischen Eigentümern von Zweitwohnungen (z. B. Ferienimmobilien) in offiziell anerkannten Tourismusgebieten auferlegt wird. Sie wird anhand einer speziellen Formel berechnet, die die Fläche der Immobilie und lokale Koeffizienten berücksichtigt, und ist zusammen mit der jährlichen Grundsteuer zu entrichten. Die Angabe, dass sie 10–15 % der jährlichen Grundsteuer beträgt, ist eine Vereinfachung; die Berechnungsformel ist komplexer.

Umfassende Analyse der Nebenkostenabrechnungen (Komunalije)

Elektrizität: Montenegro verfügt über ein Zweitarif-Messsystem.

• Tagespreis (Viša tarifa – VT): Gilt von 07:00 bis 23:00 Uhr. Die Kosten betragen ca. 0.09 Euro pro kWh (zzgl. MwSt.).
• Nacht-/Ermäßigungstarif (Niža tarifa – NT): Gültig von 23:00 bis 07:00 Uhr und am Wochenende. Die Kosten betragen ca. 0.05 Euro pro kWh (zzgl. MwSt.).   
• Durchschnittliche Note: Variiert stark je nach Saison und Verbrauch. Die durchschnittlichen monatlichen Rechnungen für Haushalte reichen von 29 € in der Nebensaison bis über 40 € in den Sommermonaten. Eine Familie in einer 80 m² großen Wohnung muss mit monatlichen Kosten von 30–100 € rechnen.

Wasserversorgung und Abwasserentsorgung: Die Tarife variieren je nach Gemeinde stark.

• Gemeinde Budva: Die Kosten liegen zwischen 1.60 und 2.70 Euro pro Kubikmeter (m³).   
• Gesamtangebot nach Ländern: In anderen Regionen können die Tarife zwischen 0.30 und 1.20 Euro pro m³ variieren.   
• Durchschnittliche Note: Eine typische Familie gibt 15–20 Euro pro Monat aus.   

Müllentsorgung (Odvoz smeća): Dies ist eine bescheidene monatliche Zahlung.

• Für eine Wohnung: 5-10 Euro pro Monat.   
• Für ein Privathaus: 10-12 Euro pro Monat. In manchen Gemeinden erfolgt die Berechnung nach Flächenanteil, beispielsweise 0.06 Euro/m².   

Heizung und Gas: Zentralheizung und Gasversorgung sind praktisch nicht vorhanden. Die Heizung erfolgt in der Regel elektrisch (Klimaanlagen, Heizungen), was die Stromrechnung im Winter deutlich erhöht. Kochgas wird in Flaschen verwendet. Die Anschaffungskosten einer Flasche betragen etwa 60 Euro, das Nachfüllen (Austausch) 12-15 Euro.   

Kommunikation: Internet und Fernsehen

Die Kosten für Kommunikationsdienste in Montenegro sind wettbewerbsfähig.

• Heim-Internet: Basispakete kosten 15–25 Euro pro Monat. Highspeed-Glasfaseranschlüsse können bis zu 25–50 Euro kosten.   
• Mobiles Internet: Touristen-SIM-Karten bieten größere Datenpakete, beispielsweise 500 GB für 10-15 EUR.   
• Kabel-/Satellitenfernsehen: 10–20 Euro pro Monat je nach gewähltem Senderpaket.   

Service, Verwaltung und Wartung

Verwaltungsgebühren (für Wohnanlagen):

• Standardgebäude: 10–25 Euro pro Monat und Wohnung für Grundleistungen (Reinigung des Eingangsbereichs, Instandhaltung der Gemeinschaftsräume).   
• Moderne/Elite-Komplexe: Die Gebühr wird oft pro Quadratmeter berechnet und liegt zwischen 0.50 und 4.50 Euro/m² pro Monat. Für eine 60 m² große Wohnung kann sie zwischen 30 und 270 Euro pro Monat liegen. Diese Gebühren decken Gartengestaltung, Poolpflege, Sicherheit usw. ab.   

Instandhaltung eines Privathauses:

• Klärgrubenreinigung: Für Häuser, die nicht an die zentrale Kanalisation angeschlossen sind, kostet der Service 50-200 Euro pro Anruf. Der Vorgang ist ein- bis zweimal im Jahr erforderlich.   

Sachversicherung: Dies ist eine oft übersehene, aber durchaus wichtige Ausgabe, obwohl in Montenegro keine Versicherungspflicht besteht.

• Kosten: Eine Grundversicherung kostet bereits ab 24 Euro pro Jahr, während umfassendere Pakete, beispielsweise mit Schutz gegen Erdbeben, für eine normale Wohnung etwa 135–150 Euro kosten. Manchmal werden die Kosten auch flächenbezogen berechnet und liegen zwischen 0,52 und 1,98 Euro pro Quadratmeter und Jahr – alles hängt vom Schutzniveau ab. Es ist jedoch wichtig, die Bedingungen der Police sorgfältig zu prüfen: Oftmals ist die Versicherungssumme zu gering und deckt die tatsächlichen Schäden nicht ab.

Lesen Sie einen ausführlichen Artikel über die Lebenshaltungskosten in Montenegro →

Gesamt: Immobilienkosten

Berechnung der Gesamtkosten: Drei Szenarien aus der Praxis

Zusammenfassende Berechnungen für drei Szenarien des Immobilienerwerbs und -besitzes

Einkommen erzielen: Steuern auf Mieteinnahmen

Die Steuern auf Mieteinnahmen für Privatpersonen haben sich kürzlich geändert. Zuvor gab es einen Pauschalsatz von 9%. Der neue Standardsatz der Einkommensteuer beträgt 15%gilt dies auch für Mieteinnahmen.

Der Steuerberechnungsprozess läuft wie folgt ab:

1. Jährliche Bruttomieteinnahmen: Beispiel: 500 Euro/Monat x 12 Monate = 6 Euro.
2. Pauschalabzug: Das Gesetz kann einen Pauschalabzug für Abschreibungen und Aufwendungen (z. B. 30 %) vorsehen, der die Steuerbemessungsgrundlage reduziert. Steuerbemessungsgrundlage = 6 000 Euro x 70 % = 4 200 Euro.   
3. Höhe der zu zahlenden Steuer: 15% von 4 200 Euro = 630 euro.

Die Steuererklärung des Vorjahres muss bis zum 30. April des laufenden Jahres beim Finanzamt eingereicht werden. Die Erhöhung des Steuersatzes von 9 % auf 15 % stellt eine deutliche Erhöhung der Steuerbelastung für Vermieter dar. Diese Änderung sowie steigende Immobilienpreise und Grunderwerbsteuern müssen bei der Berechnung der Rendite von Mietimmobilien berücksichtigt werden.

Für Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten möchten, aber selbst weder die Möglichkeit noch den Wunsch dazu haben, ist die optimale Lösung Übertragung der Immobilie an eine professionelle Agentur zur VerwaltungEin solcher Full-Cycle-Service umfasst in der Regel die Suche nach und die Kommunikation mit Mietern, die Organisation des Check-ins und Check-outs, die Überwachung des Zustands der Immobilie, die rechtzeitige Zahlung aller Nebenkosten und Steuern sowie die Lösung aller aktuellen Probleme.

Für diesen umfassenden Service, der den Eigentümer von allen Sorgen befreit, verlangen Verwaltungsgesellschaften in der Regel eine Provision von ca. 20% von der Miete. Unser Unternehmen MD Realty bietet Immobilienverwaltungsdienstleistungen zu genau diesen marktüblichen Konditionen an.

Fazit

Die Analyse zeigt, dass sich die finanzielle Lage des Immobilienmarktes in Montenegro deutlich verändert hat. Eine progressive Grunderwerbsteuer wurde eingeführt und der Steuersatz für Mieteinnahmen wurde erhöht. Diese Maßnahmen deuten darauf hin, dass der Markt reifer wird und der Staat versucht, mehr Einnahmen aus dem Immobiliensektor zu generieren.

Gleichzeitig bleiben die Kosten für den Kauf und Besitz von Immobilien in Montenegro trotz der gestiegenen Kosten im Vergleich zu anderen europäischen Ländern attraktiv. Wichtig ist, den Prozess mit einem durchdachten Finanzplan anzugehen, der alle möglichen Kosten berücksichtigt.

Folgendes müssen potenzielle Käufer beachten:

1. Führen Sie eine gründliche Prüfung durch (Due Diligence) aller Aspekte der Immobilie und aller damit verbundenen Zahlungen, bevor eine Kaufentscheidung getroffen wird.
2. Berechnen Sie die Kosten separat auf dem Primär- und Sekundärmarkt. Der Kauf eines Neubaus von einem Bauträger, der Mehrwertsteuer zahlt, kann zu erheblichen Steuereinsparungen führen.
3. Planen Sie 5–10 % mehr in Ihr Budget ein - insbesondere beim Kauf teurer Immobilien auf dem Zweitmarkt. Diese Mittel decken alle damit verbundenen Kosten ab, um unerwartete Ausgaben zu vermeiden.
4. Gewinnen Sie erfahrene Anwälte und Immobilienmakler, um die Transaktion kompetent durchzuführen und sicherzustellen, dass alle Kosten transparent und gerechtfertigt sind.

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