Ab 1. August 2025 in Montenegro begann zu handeln neue Gesetz über die Legalisierung nicht autorisierter ObjekteDas Dokument wurde auf der achten Sitzung der 28. Versammlung am 31. Juli 2025 angenommen und am 1. August vom Präsidenten unterzeichnet. Sein Erscheinen war ein wichtiges Ereignis für den Immobilienmarkt, da nun die Regeln für den Besitz und den Handel mit Wohnraum streng an die Verfügbarkeit von Genehmigungen geknüpft sind.
Was regelt das neue Gesetz?
Das Gesetz regelt das Verfahren zur Legalisierung nicht genehmigter Bauten, beschreibt die Rechtsfolgen der Genehmigung und legt fest, welche Objekte legalisiert werden können.
Was gilt als nicht autorisiertes Objekt?
Laut Gesetz nicht autorisiertes Objekt Als Gebäude oder Gebäudeteil gilt ein Gebäude, das:
- gebaut, umgebaut, ergänzt oder angebaut ohne Baugenehmigung oder eine andere behördliche Handlung, die den Bau genehmigt,
- abgeschlossen unter Verstoß gegen die Genehmigungsauflagen oder die durch städtebauliche und technische Normen festgelegte zulässige Fläche überschreitet.
Zur Kategorie der nicht autorisierten Objekte gehören auch:
- Nebengebäude, die eine funktionale Einheit mit Wohn-, Gewerbe- oder Mischnutzungsimmobilien bilden,
- Gebäude, die der Landwirtschaft, dem Schutz und der Erhaltung des kulturellen Erbes oder der Verbesserung öffentlicher Grünanlagen dienen,
- Objekte, an denen ohne Genehmigung grobe Bauarbeiten durchgeführt wurden.
Mit anderen Worten: Es geht um alle Gebäude, die keine „sauberen“ Dokumente haben und sich bisher in einer Art Grauzone befanden.
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Auswirkungen des neuen Gesetzes auf Immobilientransaktionen
Heute Notare haben Transaktionen ausgesetzt mit Objekten, die den Status „Niemand kann es sich leisten“ (keine Erlaubnis). Dies ist auf das Inkrafttreten des neuen Gesetzes zur Legalisierung zurückzuführen. Jetzt Der Verkauf oder die Vermietung von Immobilien ohne bestätigte Legalisierungsdokumente wird unmöglich.
Das Gesetz sieht eine Übergangsfrist vor. Besitzer nicht autorisierter Objekte müssen innerhalb sechs Monate reichen Sie Dokumente zur Legalisierung ein und erhalten Sie eine Schlussfolgerung vom Stadtplanungsamt. Erst danach können Sie Ihr Eigentum vollständig verwalten.
Viele warten derzeit auf Klarstellungen und klärende Anweisungen, doch schon jetzt ist klar, dass der Genehmigungsprozess für alle, die Immobilientransaktionen planen, obligatorisch wird.
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Problembereiche
Das neue Gesetz wird insbesondere die Küstenregionen – Budva, Kotor und Bar – betreffen. Hier sind in den letzten Jahrzehnten die meisten Gebäude entstanden, die gegen die Vorschriften verstoßen. Viele Eigentümer haben zusätzliche Stockwerke gebaut, Terrassen erweitert oder ganze Häuser ohne Genehmigung gebaut. Jetzt haben sie nur noch zwei Möglichkeiten: die Legalisierung oder den Verlust des Rechts zur Verwaltung des Eigentums.
Auch in ländlichen Gebieten ist man mit Schwierigkeiten konfrontiert, da dort traditionell wenig Wert auf die Baudokumentation gelegt wird. Für kleine landwirtschaftliche Betriebe kann der Legalisierungsprozess teuer und bürokratisch aufwändig sein.
6 Monate für die Legalisierung
Für Käufer und Investoren bietet das neue Gesetz mehr Vertrauen. Jede Immobilientransaktion in Montenegro wird nun von einer obligatorischen Überprüfung der Legalisierungsdokumente begleitet. Dies verringert das Risiko, wenn jemand ein schönes Haus am Meer kauft und dann feststellt, dass es nicht legalisiert oder an die öffentlichen Versorgungseinrichtungen angeschlossen werden kann.
Für Eigentümer nicht genehmigter Gebäude sind die nächsten sechs Monate entscheidend. Wer die erforderlichen Unterlagen einreicht, kann seine Immobilie in Ruhe zum Marktpreis verkaufen. Wer die neuen Regeln ignoriert, wird feststellen, dass sein Haus auf dem Markt praktisch „eingefroren“ ist: Es wird weder verkauft noch offiziell vermietet werden können.
Wie erfolgt die Legalisierung?
Das Verfahren umfasst mehrere Schritte:
- Einreichen eines Antrags bei Ihrer örtlichen Behörde.
- Einreichung der technischen Dokumentation (Pläne, Projekte, Ingenieurberichte).
- Überprüfung der Einhaltung städtebaulicher und ökologischer Standards.
- Entscheidung über die Möglichkeit einer Legalisierung.
Bei einem positiven Ergebnis erhält der Eigentümer die behördliche Genehmigung und die vollen Rechte an der Immobilie. Andernfalls kann das Gebäude zum Abriss freigegeben werden.
Ich möchte mein Eigentum legalisieren: Was muss ich tun?
Anwälte raten, den Legalisierungsprozess nicht zu verzögern. Es ist wichtig zu bedenken, dass nicht alle Gebäude legalisiert werden können: Wenn das Gebäude in einem geschützten Bereich errichtet wird oder gegen Hygienestandards verstößt, ist es äußerst schwierig, eine Genehmigung zu erhalten.
Wenn Sie Immobilien in Montenegro besitzen, fallen unter das neue Gesetz zur Legalisierung, unsere Spezialisten können helfen, das Verfahren zu verstehenWir wissen, welche Dokumente benötigt werden, wo und wann sie einzureichen sind und was zu beachten ist, damit die Immobilie offiziell den Status einer legalen Immobilie erhält. Dieser Ansatz vermeidet unnötige Bürokratie und ermöglicht Ihnen, Immobilien in Zukunft problemlos zu verkaufen, zu vermieten oder zu nutzen.
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