Montenegro hat sich in den letzten Jahren für Ausländer, darunter Russen, Weißrussen, Ukrainer und andere Menschen aus den GUS-Staaten, zu einem der attraktivsten Ziele für den Immobilienerwerb entwickelt. Das milde Klima, die malerischen Berge und die Adriaküste, die im europäischen Vergleich relativ niedrigen Preise sowie die Möglichkeit, eine Aufenthaltserlaubnis (RP) auf Grundlage des Immobilienbesitzes zu erhalten – all dies führt dazu, dass der Immobilienmarkt in Montenegro zunehmend gefragt ist.
Bevor Sie jedoch mit dem Kauf beginnen, müssen Sie sich sorgfältig mit dem Verfahren, den rechtlichen Besonderheiten und den praktischen Schritten vertraut machen. Diese Anleitung hilft Ihnen, alle Schritte der Reihe nach durchzuführen und häufige Fehler zu vermeiden.
1. Ziele und Budget festlegen
Ausarbeitung einer gemeinsamen Strategie
Der erste Schritt besteht darin, den Kaufzweck klar zu definieren. Warum genau suchen Sie nach Immobilien in Montenegro?
- Investition und anschließendes Leasing. In diesem Fall ist es wichtig, die Nachfrage nach Mieten in der ausgewählten Region (vor allem Küstengebiete - Будва, Kotor, Tivat, Bar).
- Umzug an einen festen Wohnsitz. Wenn Sie planen, dauerhaft dort zu wohnen, achten Sie nicht nur auf die Kosten der Immobilie, sondern auch auf die Entwicklung der Infrastruktur: Geschäfte, Schulen, Krankenhäuser, Transport.
- Kauf eines Landhauses zur Erholung. Wichtig sind eine malerische Aussicht, die Nähe zum Meer und eine relativ ruhige Umgebung.
Bestimmung des Budgets
Dabei müssen nicht nur die Kosten der Immobilie selbst, sondern auch zusätzliche Kosten berücksichtigt werden:
- Grundsteuer beim Kauf (3-6 % des Katasterwertes, wenn es sich um Zweitimmobilien handelt; beim Kauf von einem Bauträger gelten möglicherweise andere Mehrwertsteuerregelungen).
- Bezahlung für Maklerleistungen.
- Zahlung für Notardienstleistungen (hängt vom Auftragswert ab).
- Übersetzerkosten (falls erforderlich; offizielle Dokumente müssen unter Mitwirkung eines beeidigten Übersetzers unterzeichnet werden, wenn Sie kein Serbisch/Montenegrinisch sprechen).
2. Immobilien suchen und mit Maklern zusammenarbeiten
Wichtigste Suchquellen
- Spezialisierte Websites (lokale montenegrinische Portale und internationale Plattformen).
- Immobilienagenturen (Achten Sie bei der Auswahl einer Immobilienagentur auf Kundenbewertungen. Und berücksichtigen Sie ab Ende 2025 auch das Vorhandensein einer Lizenz für Immobilienaktivitäten - sie wird eine obligatorische Bestätigung des Status der Agentur in Montenegro sein).
- Freunde und Mundpropaganda (In Kleinstädten und Dörfern lassen sich über die Einheimischen oft interessante Angebote finden).
Einen Makler auswählen
- Ruf. Lesen Sie Testberichte und suchen Sie im Internet nach Informationen zum Unternehmen.
- Professionalität. Prüfen Sie Ihre Erfahrung und das Vorhandensein einer Immobilienlizenz.
- Die Sprachbarriere. Es ist ratsam, dass der Agent Russisch oder Englisch spricht, wenn Sie kein Montenegrinisch sprechen.
Vorläufige Auswahl der Objekte
Es wird empfohlen, eine Liste mit mehreren Optionen zu erstellen. Es ist wichtig, dass jeder Folgendes überprüft:
- Lage und Infrastruktur: Wie bequem ist es, die nächstgelegenen Geschäfte, Krankenhäuser und Schulen zu erreichen? Wie ist die Parkplatzsituation?
- Zustand der Immobilie: Zweit- oder Neubau; Stand der Kommunikation (Wasser, Strom, Abwasser, Internet).
- Rechtsstatus des Objekts: Liegen Belastungen vor, stimmen die Angaben mit den amtlichen Unterlagen überein, gibt es Mängel am Grundstück (vor allem wenn es sich um ein Haus mit Grundstück handelt) und sind Nebenkostenabrechnungen offen.
3. Rechtliche Überprüfung
Dokumentation prüfen
Diese Phase ist wichtig, um beim Kauf einer Immobilie Fallstricke zu vermeiden. Sie können die Eigentumsdokumente mithilfe spezialisierter Dienste überprüfen, zum Beispiel Gutes Zimmeroder sich von einer Agentur beraten lassen - viele von ihnen beschäftigen qualifizierte Rechtsanwälte, die Ihnen helfen, die Dokumentation zu verstehen und mögliche Risiken zu vermeiden. Bei Zweifeln können Sie sich auch an einen unabhängigen Anwalt wenden und eine professionelle Meinung einholen.
Offizielle Website des staatlichen Katasters — ekatastar.me
Die Website des Goodroom-Dokumentenüberprüfungsdienstes — app.goodroom.me
Was ist zu überprüfen?
- Nichtwohnsitzblatt (Immobilienblatt). Analog zu einem Auszug aus dem Grundbuch. Es enthält Angaben zum Eigentümer, zur Beschaffenheit der Immobilie sowie etwaige Belastungen (Pfand, Arrest etc.).
- Projektdokumentation (sofern es sich um einen Neubau handelt). Es ist zu klären, ob sämtliche Genehmigungen für den Bau und die Inbetriebnahme vorliegen.
- Nutzungserlaubnis (Bedarf zur Verwendung). Damit wird bestätigt, dass die Anlage den baurechtlichen Vorschriften entspricht und zur Nutzung zugelassen ist.
Besonderes Augenmerk auf Grundstücke
Für den Landkauf in Montenegro gelten zahlreiche Beschränkungen. Ausländer können grundsätzlich Grundstücke erwerben, die einer für Privateigentum zugelassenen Kategorie angehören und nicht in einem besonders geschützten Gebiet (Nationalparks, Militärgebiete etc.) liegen. In einigen Fällen können zusätzliche Genehmigungen erforderlich sein.
Fall:
Alexander wollte in der Gegend von Kotor ein Grundstück zum Bau eines Hauses kaufen. Bei der rechtlichen Prüfung stellte sich heraus, dass sich das Gelände in der Nähe eines historischen Denkmals befand und bestimmten städtebaulichen Beschränkungen unterlag. Durch die rechtzeitige Prüfung konnten Fehler und Geldverluste vermieden werden.
4. Vereinbarung und Anzahlung
Vereinbarung (Sporazum)
Wenn Sie eine geeignete Immobilie gefunden und sich mit dem Verkäufer auf einen Preis geeinigt haben, wird ein Vertrag aufgesetzt. Vorvertrag. Darin heißt es:
- Transaktionspreis.
- Bedingungen für den Abschluss des Hauptvertrags (Endvertrags).
- Bedingungen für die Einzahlung.
- Bedingungen für die Ablehnung eines Deals (einschließlich der Rückzahlung oder Nichtrückzahlung der Kaution).
In der Regel wird ein Betrag von 5,- € als Anzahlung hinterlegt. 000 Euro bis zu 10 % des Immobilienwertes.
5. Vertragsabschluss und notarielle Beurkundung
Vorbereitung zur Unterzeichnung
Nach Prüfung aller Unterlagen kommen die Parteien zum Abschluss Hauptvertrag (Kauf- und Verkaufsvertrag). Die Unterzeichnung erfolgt bei einem Notar im Beisein von:
- Der Verkäufer (oder sein bevollmächtigter Vertreter mit notariell beglaubigter Vollmacht).
- Der Käufer (oder sein bevollmächtigter Vertreter).
- Übersetzer (wenn der Käufer kein Montenegrinisch spricht).
Identitäts- und Datenüberprüfung
Der Notar prüft sämtliche Dokumente, Ausweisdokumente der Parteien, übersetzt und erläutert die Punkte der Vereinbarung. Wenn keine Anmerkungen vorliegen, unterzeichnen die Parteien die Vereinbarung.
Kosten für Notardienstleistungen
In Montenegro richten sich die Notargebühren nach dem Wert der Immobilie (der im Vertrag genannten Summe). Normalerweise kann die Gebühr zwischen 0,1 % und 0,5 % des Transaktionsbetrags liegen. Die genaue Höhe sollte vorab geklärt werden.
Fall:
Irina plante, eine Wohnung im Wert von 80 zu kaufen 000 Euro. Die Kosten für die Notardienste betrugen ca. 300–400 Euro. Hinzu kamen zusätzliche Kosten für einen Übersetzer (ca. 50–100 Euro, je nach Komplexität des Textes).
6. Zahlungsmöglichkeiten für Immobilien
Beim Kauf von Immobilien in Montenegro stehen mehrere Zahlungsmöglichkeiten zur Verfügung, jede mit ihren eigenen Besonderheiten:
1. Zahlung per Bank
Der Käufer kann unter den im Vertrag angegebenen Daten Geld auf das Konto des Verkäufers überweisen. Typischerweise wird eine solche Überweisung über die internationalen Banksysteme SWIFT oder SEPA abgewickelt, je nach Land des Absenders. Dabei ist darauf zu achten, dass die Angaben mit den offiziellen Daten des Verkäufers übereinstimmen und Zahlungsbelege zur Bestätigung der Transaktion hinterlegt sind.
2. Verwendung eines Notarkautionskontos (Treuhandkonto)
Einige Geschäfte werden über ein Notarhinterlegungskonto (Treuhandkonto) abgewickelt, wobei das Geld zunächst auf ein spezielles Konto des Notars eingezahlt wird, der es erst nach Erfüllung aller Vertragsbedingungen an den Verkäufer überweist. Dies schützt beide Parteien vor Risiken und gewährleistet einen sicheren Abschluss der Transaktion.
3. Barzahlung
In Fällen, in denen sowohl der Käufer als auch der Verkäufer Einzelpersonen sind, sind Barzahlungen sowohl in Montenegro als auch im Ausland möglich. Allerdings ist bei dieser Zahlungsform Vorsicht geboten, da Fragen hinsichtlich der Rechtmäßigkeit der Herkunft der Mittel und der Notwendigkeit einer Meldung der Beträge an die Steuerbehörden aufkommen können.
Vor der Wahl einer Zahlungsmethode wird empfohlen, einen Anwalt zu konsultieren, um mögliche Risiken zu vermeiden und die örtlichen Gesetze einzuhalten. Zu den Hauptrisiken zählen Verzögerungen oder Zahlungssperren bei internationalen Überweisungen, zusätzliche Bankgebühren, die Unmöglichkeit der Rückerstattung von Geldern im Falle einer fehlerhaften Überweisung und Probleme bei der Bestätigung der Einnahmequelle bei großen Transaktionen. Bei Barauszahlungen gilt es, rechtliche Einschränkungen und mögliche Rückfragen der Finanzbehörden zu beachten.
7. Zahlung von Steuern und Gebühren
Grunderwerbsteuer
Derzeit gilt in Montenegro ein progressiver Steuersatz für die Übertragung des Eigentums an Zweitimmobilien:
- 3% für Objekte im Wert von bis zu 150 000 Euro,
- 5% für Werte ab 150 000 Euro bis 500 000 Euro,
- 6% für Beträge über 500 000 Euro.
Erfolgt der Kauf von einem Bauträger, der eine Rechnung mit ausgewiesener Mehrwertsteuer ausstellt, fällt bei einem solchen Objekt keine zusätzliche Steuer bei der Eigentumsübertragung an, da die Mehrwertsteuer bereits enthalten ist.
Zahlungsbedingungen
Nach Unterzeichnung des endgültigen Vertrags muss die Steuer innerhalb von 15 Tagen bezahlt werden (die Frist kann variieren, in der Regel werden in der Mitteilung jedoch 15 Tage angegeben).
Strafen
Werden Steuerrückstände nicht fristgerecht bezahlt, können vom Finanzamt Strafen und Bußgelder erhoben werden. Um Probleme zu vermeiden, sollten Sie diesen Vorgang am besten mit Ihrem Anwalt oder Agenten abwickeln.
8. Eintragung von Eigentumsrechten in das Kataster
Vorlage von Dokumenten
Nach Unterzeichnung und notarieller Beglaubigung des Vertrags sowie Zahlung der Steuer ist es notwendig, einen Antrag bei der Katasterbehörde (Katastar) einzureichen. Dort wird der Eigentumsübergang eingetragen. Um einen Antrag einzureichen, benötigen Sie in den meisten Fällen:
- Notariell beglaubigter Kaufvertrag.
- Steuerzahlungsbeleg oder Scheck.
- Antrag auf Änderung des Katasters.
Normalerweise reicht der Notar die Dokumente selbst ein – das ist in Montenegro gängige Praxis.
Überprüfungszeitraum
Der Zeitrahmen kann zwischen mehreren Wochen und mehreren Monaten variieren, normalerweise ist der Eingriff jedoch innerhalb von 15–30 Tagen abgeschlossen. In einigen Regionen, beispielsweise Budva, kann die Registrierung jedoch bis zu einem Jahr dauern. In einigen Fällen kann der Prozess jedoch bei Bedarf beschleunigt werden. Als Ergebnis erhalten Sie einen aktualisierten Eigentumsnachweis, auf dem Sie als Eigentümer ausgewiesen sind.
9. Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis (RP) aufgrund von Immobilien
Allgemeine Bestellung
Der Erwerb einer Immobilie in Montenegro berechtigt Sie zum Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis (RP). Für diesen Vorgang ist allerdings die Einreichung von Dokumenten bei den örtlichen Behörden (MUP – Innenministerium von Montenegro) erforderlich.
Das Verfahren zur Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis umfasst in den meisten Fällen folgende Schritte:
- Vorbereitung der erforderlichen Dokumente:
- Gültiger Reisepass.
- Führungszeugnis, beglaubigt mit Siegel.
- Dokument, das das Eigentumsrecht an Immobilien bestätigt (List Nepokretnosti).
- Nachweis der Zahlungsfähigkeit (3 650 Euro auf einem montenegrinischen Bankkonto).
- Anmeldung beim Tourismusverband.
- Anzeige bei der örtlichen Polizeidienststelle (MUP) erstatten
- Zahlung der Gebühren: staatliche Abgaben und Verwaltungszahlungen.
Achten Sie! Abhängig von Ihrer Staatsbürgerschaft müssen Sie möglicherweise für manche Dokumente eine Apostille einholen.
Nähere Informationen zum Verfahren zur Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis finden Sie Link.
Gültigkeitsdauer der Aufenthaltserlaubnis
Eine durch den Erwerb einer Immobilie erworbene Aufenthaltserlaubnis wird in der Regel für die Dauer von einem Jahr mit der Möglichkeit einer Verlängerung erteilt. Nach fünf Jahren Aufenthalt in Montenegro können Immobilieneigentümer eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis (PR) beantragen. Dazu müssen jedoch mehrere Bedingungen erfüllt sein:
- Ununterbrochener Aufenthalt im Land für mindestens 9 Monate im Jahr.
- Besitz einer gültigen Aufenthaltserlaubnis zum Zeitpunkt der Antragstellung auf Daueraufenthalt.
- Finanzielle Zahlungsfähigkeit und keine Steuer- und Gebührenschulden.
- Keine schwerwiegenden Verstöße gegen das Gesetz, einschließlich der Einwanderungsbestimmungen.
Der Prozess der Prüfung eines Antrags auf Daueraufenthalt dauert mehrere Monate, danach erhält der Antragsteller den entsprechenden Status.
Fall:
Die Eheleute Ivan und Marina kauften eine Wohnung in Budva für 120 000 Euro und beschloss, eine Aufenthaltserlaubnis zu beantragen. Nach der Registrierung der Immobilie reichten sie die Unterlagen beim MUP ein. Sie erhielten wenige Wochen später eine einjährige, jährlich verlängerbare Aufenthaltserlaubnis, sofern sie im Besitz dieser Erlaubnis blieben und die Aufenthaltsvoraussetzungen regelmäßig erfüllten.
10. Besondere Nuancen für Nichtansässige
Beschränkungen beim Kauf landwirtschaftlicher Flächen
Nach montenegrinischem Recht kann nicht jedes Land an Ausländer verkauft werden. Manchmal ist die Gründung einer juristischen Person erforderlich (hierfür reicht die Registrierung eines Unternehmens in Montenegro), um beispielsweise ein großes Grundstück für die Bebauung oder für geschäftliche Zwecke zu erwerben.
Maritime Zonen (Morsko dobro) und Küstengebiete
Die Küste Montenegros gilt als strategisch wichtiges Gebiet. Insbesondere in Jachthafen-, Hafen- und Strandbereichen können zusätzliche Einschränkungen und Regeln gelten.
Genehmigungsprüfung beim Kauf von Neubauten
Wenn Sie eine Wohnung von einem Bauträger kaufen, stellen Sie sicher, dass dieser über alle erforderlichen Genehmigungen verfügt und das Projekt dem genehmigten Plan (DUP) entspricht. Es kommt häufig vor, dass der Bauträger das Haus mit Abweichungen vom Projekt übergeben hat und dadurch Belastungen auf der Immobilie entstehen können.
11. Typische Fehler und Fallstricke
- Auswahl einer unqualifizierten Agentur. Wenn Sie mit einer Agentur zusammenarbeiten, die nicht über ausreichende Kompetenz, Rechtskenntnis und die erforderliche Immobilienlizenz verfügt, riskieren Sie, in allen Phasen der Transaktion auf Probleme zu stoßen.
- Nichteinhaltung von Steuerzahlungsfristen. Bei verspäteter Steuerzahlung können Strafgebühren und zusätzliche finanzielle Kosten anfallen.
- Zusammenarbeit mit nicht verifizierten Entwicklern. In Montenegro kommt es immer wieder zu Bauvorhaben ohne die erforderliche Genehmigung, insbesondere bei Privathäusern. Darüber hinaus kann es vorkommen, dass Bauträger mit zweifelhaftem Ruf die Bauqualität mindern, was in der Folge zu ernsthaften Problemen führt.
- Unterschätzung des Preises im Vertrag. Manchmal bieten Verkäufer an, im Vertrag einen niedrigeren Betrag als den tatsächlichen anzugeben, um die Steuerzahlungen zu reduzieren. Dies kann allerdings in der Zukunft zu Komplikationen führen, etwa bei einer späteren Veräußerung der Immobilie, wodurch die Steuerbemessungsgrundlage steigt und zusätzliche finanzielle Risiken entstehen.
12. Praktische Tipps und Empfehlungen
- Wählen Sie einen Bereich mit Perspektiven. Wenn Sie Immobilien als Investition in Betracht ziehen, studieren Sie die Preisdynamik und die Mietnachfrage. Beliebte Standorte für Investitionen: Будва, Kotor, Tivat, Podgorica.
- Berücksichtigen Sie die Saisonalität. Die Touristensaison in Montenegro dauert von Mai bis September, im Winter sinkt die Nachfrage nach Mietobjekten erheblich. Wenn Sie planen, Einnahmen durch die Vermietung Ihrer Immobilie zu erzielen, ist es wichtig, diesen Faktor bei der Auswahl einer Immobilie zu berücksichtigen.
- Überprüfen Sie die Infrastruktur. In einigen Gebieten, insbesondere an der Küste, kann es im Sommer zu Unterbrechungen der Wasserversorgung kommen. Stellen Sie sicher, dass der von Ihnen gewählte Bereich über die erforderlichen Annehmlichkeiten verfügt.
13. Leitfaden: Fazit
Der Kauf von Immobilien in Montenegro ist nicht nur eine lohnende Investition, sondern auch eine Gelegenheit, Ihren Lebensstil zu ändern und das milde Klima, die malerische Natur und die stabile europäische Gesetzgebung zu genießen. Das Land bietet Ausländern ein relativ einfaches Verfahren zur Registrierung von Eigentum. Um jedoch mögliche Risiken zu vermeiden, ist es wichtig, die Transaktion bewusst und sorgfältig anzugehen.
Wichtige Punkte:
- Legen Sie den Kaufzweck und ein realistisches Budget fest.
- Выберите zuverlässige Agentur oder ein Immobilienmakler.
- Informieren Sie sich über die Einschränkungen und Besonderheiten der montenegrinischen Gesetzgebung für Ausländer.
- Führen Sie eine gründliche rechtliche Due Diligence der Immobilie durch.
- Erstellen und unterzeichnen Sie einen Vorvertrag mit Anzahlung.
- Erstellen Sie den Hauptvertrag beim Notar, zahlen Sie die Steuer und tragen Sie die Eigentumsrechte ein.
- Erwägen Sie gegebenenfalls die Einholung einer Aufenthaltserlaubnis.
Wenn Sie diese Empfehlungen befolgen, können Sie erfolgreich Immobilien in Montenegro erwerben, häufige Fehler vermeiden und den Komfort Ihres eigenen Zuhauses an der Adriaküste genießen.
Ausblick: Michail Nilow, Vito Vidovic, Roman Odinzow
